آشنايي با 12 وظيفه از وظايف مشاورين املاک
آشنايي با 12 وظيفه از وظايف مشاورين املاک
مشاورين املاک يکي از حرفه هاي پرطرفدار و پردرآمد در بازار املاک و مستغلات هستند. اين حرفه به دليل تنوع و چالش برانگيز بودن، بسيار جذاب و هيجان انگيز است. اما مشاورين املاک بايد با قوانين و مقررات مربوط به شغل خود آشنا باشند و وظايف خود را به درستي انجام دهند. در اين مقاله، ما به برخي از وظايف مشاورين املاک پرداخته و نکات مهمي را براي شما بيان مي کنيم.
تعريف قانوني از شغل املاک
به طور کلي، شغل املاک به فعاليت هايي گفته مي شود که در رابطه با خريد، فروش، رهن، اجاره، تعويض، تقسيم، تجزيه و تحليل، تخمين، تبليغات، مشاوره و ساير خدمات مربوط به ملک صورت مي گيرد. بنابراين، هر کس که به صورت حرفه اي چنين فعاليت هايي را انجام دهد، به عنوان يک مشاور املاک شناخته مي شود. البته بايد توجه داشت که براي فعاليت به عنوان يک مشاور املاک، لازم است که داراي پروانه کار باشيد. پروانه کار يک گواهينامه است که توسط سازمان نظام مهندسي ساختمان استان صادر مي شود و نشان دهنده صلاحيت فني و قانوني شخص در انجام فعاليت هاي حرفه اي در زمينه املاک است.
وظايف اتحاديه مشاورين املاک
اتحاديه مشاورين املاک يک نهاد حقوقي است که به منظور حفاظت از منافع و حقوق مشاورين املاک و نظارت بر رعايت قوانين و استانداردهاي حرفه اي توسط آن ها تشکيل شده است. برخي از وظايف اصلي اتحاديه مشاورين املاک عبارتند از:
- صدور پروانه کار براي مشاورين املاک
- ثبت نام و پايگاه داده سازي مشاورين املاک
- تعيين حق العمل و حق السند براي خدمات مشاورين
- تعرفه سازي خدمات مشاورين
- رسيدگي به شکايات و تخلفات مشاورين
- برگزاري دوره هاي آموزشي و ارتقاي دانش مشاورين
- همکاري با سازمان هاي دولتي و خصوصي در زمينه املاک
- ارائه نظرات و پيشنهادات به مجلس و دولت در خصوص قوانين و مقررات مربوط به املاک
وظايف مشاورين املاک در خصوص تعهدات طرفين
يکي از وظايف مهم مشاورين املاک، تنظيم و امضاي قراردادهاي معاملاتي است. قرارداد يک توافق نامه است که بين طرفين معامله (خريدار و فروشنده يا مستأجر و موجر) به منظور تعيين شرايط و تعهدات آن ها در خصوص ملک منعقد مي شود. قرارداد بايد شامل موارد زير باشد:
- نام، نام خانوادگي، شناسنامه، کد ملي، آدرس و شماره تلفن طرفين
- نام، نام خانوادگي، شناسنامه، کد ملي، آدرس و شماره تلفن مشاور املاک
- شرح کامل ملک (مساحت، نوع، موقعيت، سند، امکانات و …)
- قيمت کل يا رهن و اجاره ملک
- نحوه پرداخت قيمت يا رهن و اجاره (نقد يا اقساط)
- تاريخ تحويل يا تسليم ملک
- تعهدات فروشنده يا موجر در خصوص تضمين سلامت و صحت سند و عدم دخالت سومين شخص
- تعهدات خريدار يا مستأجر در خصوص رعايت حقوق فروشنده يا موجر و عدم تغيير در کاربري يا ساختار ملک
- حق السند و حق العمل مشاور املاک
- حق النظاره سازمان نظام مهندسي ساختمان
- شرايط فسخ قرارداد و جبران خسارات
قرارداد بايد به صورت رسمي در دفترخانه اسناد رسمي ثبت شود و با امضاي طرفين، مشاور املاک و دفتردار رسمي لازم الاجرا شود.
خوب، مقاله را ادامه مي دهم. اين بخش هاي بعدي مقاله هستند:
وظايف مشاورين املاک در خصوص تحويل ملک
پس از انجام معامله و پرداخت قيمت يا رهن و اجاره، زمان تحويل يا تسليم ملک فرا مي رسد. در اين مرحله، مشاور املاک بايد نقش يک دلال عادلانه را بازي کند و از حقوق هر دو طرف معامله حفاظت کند. برخي از وظايف مشاورين املاک در خصوص تحويل ملک عبارتند از:
- هماهنگي با طرفين براي تعيين زمان و مکان مناسب براي تحويل ملک
- حضور در محل ملک و بررسي وضعيت فيزيکي و قانوني آن
- تهيه فرم تحويل گيري و تحويل دادن ملک و ثبت اطلاعات مربوط به سند، کاربري، شماره کنتورها، کليدها و …
- در صورت وجود نقص يا عيب در ملک، اطلاع رساني به طرفين و پيگيري رفع آن
- در صورت نياز، اخذ تضمينات لازم از طرفين براي رفع نقص يا عيب
- در صورت تغيير در شرايط قرارداد، تنظيم الحاقيه قرارداد و امضاي آن توسط طرفين
- تسليم سند به خريدار يا رهن کننده پس از تأييد صحت آن
- تسليم کپي قرارداد و فرم تحويل گيري به هر دو طرف
وظايف مشاورين املاک در خصوص تسويه حساب
پس از تحويل ملک، مشاور املاک بايد با طرفين تسويه حساب کند. در اين مرحله، مشاور املاک بايد حق السند و حق العمل خود را دريافت کند. حق السند به هزينه هاي پروانه کار، حق النظاره، عوارض شهرداري، بدهکاران ساختمان و … گفته مي شود که بايد توسط فروشنده يا موجر پرداخت شود. حق العمل به دستمزد يا کارمزد مشاور املاک گفته مي شود که بايد توسط خريدار يا مستأجر پرداخت شود. برخي از وظايف مشاورين املاک در خصوص تسويه حساب عبارتند از:
- صدور فاکتور حق السند و حق العمل به نام طرفين
- درخواست پرداخت حق السند و حق العمل از طرفين
- در صورت عدم پرداخت، استفاده از راه هاي قانوني براي تحصيل آن
- در صورت پرداخت، صدور رسيد معتبر به طرفين
- تسليم کپي فاکتور و رسيد به اتحاديه مشاورين املاک
- پرداخت ماليات و عوارض مربوط به فعاليت حرفه اي
وظايف مشاورين املاک در خصوص تبليغات
تبليغات يکي از راه هاي اصلي جذب مشتريان و افزايش فروش براي مشاورين املاک است. مشاورين املاک بايد با استفاده از روش هاي مختلف تبليغاتي، ملک هاي خود را به نمايش بگذارند و مزاياي آن ها را به مخاطبان برسانند. برخي از وظايف مشاورين املاک در خصوص تبليغات عبارتند از:
- تهيه عکس و فيلم از ملک ها با کيفيت بالا و زاويه مناسب
- نوشتن متن تبليغاتي جذاب و دقيق براي معرفي ملک ها
- انتخاب کانال هاي تبليغاتي مناسب براي هدف گروپ خود (روزنامه، تلويزيون، راديو، اينترنت، پوستر، بروشور و …)
- ثبت آگهي در کانال هاي تبليغاتي با رعايت قوانين و استانداردهاي آن ها
- پاسخگويي به سوالات و درخواست هاي مخاطبان
- بروزرساني آگهي ها با توجه به تغييرات قيمت يا شرايط ملک
- پيگيري نتايج آگهي ها و اندازه گيري بازده آن ها
وظايف مشاورين املاک در خصوص بررسي سند ملک
سند يک گواهينامه است که حق مالکيت يک شخص بر روي يک ملک را نشان مي دهد. سند يک عامل تعيين کننده در ارزش يک ملک است. بنابراين، مشاورين املاک بايد با انواع سندهاي مختلف آشنا باشند و قادر باشند سند يک ملک را به درستي بررسي کنند. برخي از وظايف مشاورين املاک در خصوص بررسي سند ملک عبارتند از:
- شناسايي نوع سند (قولنامه، شناسنامه، سند قطعي، سند شورائي، سند منگوله دار و …)
- شناسايي صادر کننده سند (اداره ثبت اسناد و املاک، شوراي عالي شهرسازي و معماري، شوراي عالي حفاظت منابع طبيعي و …)
- شناسايي شماره ثبت سند و تاريخ صدور آن
- شناسايي نام، نام خ
خوب، مقاله را ادامه مي دهم. اين بخش هاي بعدي مقاله هستند:
- شناسايي نام، نام خانوادگي، شناسنامه، کد ملي و آدرس مالک فعلي ملک
- شناسايي نام، نام خانوادگي، شناسنامه، کد ملي و آدرس مالک قبلي ملک (در صورت وجود)
- شناسايي مساحت زمين و بنا و نسبت آن ها
- شناسايي کاربري ملک (مسکوني، تجاري، صنعتي و …)
- شناسايي موقعيت جغرافيايي و شهرک و خيابان و پلاک ملک
- شناسايي امکانات و تجهيزات ملک (آب، برق، گاز، تلفن، اينترنت و …)
- شناسايي محدوديت هاي قانوني يا عرفي بر روي ملك (مثلا حق رأي، حق تقدم، حق تكثير، حق تجديد ساخت و …)
- شناسايي اختلافات يا اخذ و اعطاهاي قضايي يا غير قضايي در خصوص ملك (مثلا دعاوي ثبتي، دعاوي حقوقي، دعاوي كيفري، دعاوي خانوادگي و …)
- شناسايي اسناد و مدارك پشتيبان سند (مثلا پروانه ساخت، پروانه بهره برداري، گواهي پايان كار، گواهي عدم اشغال و …)
- بررسي صحت و اعتبار سند با استفاده از منابع قابل اعتماد (مثلا سامانه الكترونيك ثبت اسناد و املاك كشور، سامانه الكترونيك شوراهاي عالي شهرسازي و معماري و حفاظت منابع طبيعي كشور و …)
وظايف مشاورين املاک در خصوص بررسي قيمت ملک
قيمت يک عامل تعيين کننده در خريد يا فروش يک ملک است. قيمت يک ملک به عوامل مختلفي بستگي دارد که بايد توسط مشاورين املاک در نظر گرفته شود. برخي از عوامل تاثير گذار بر قيمت يک ملک عبارتند از:
- نوع سند
- کاربري
- مساحت زمين و بنا
- سال ساخت
- نوع ساختمان (آپارتمان، ويلا، زمين خالي و …)
- کيفيت ساخت
- امکانات و تجهيزات
- موقعيت جغرافيايي
- نوسانات بازار
- تقاضا و عرضه
براي بررسي قيمت يک ملک، مشاورين املاک بايد روش هاي مناسب را به کار بگيرند. برخي از روش هاي رايج براي تخمين قيمت يک ملک عبارتند از:
- روش مقايسه: در اين روش، قيمت يک ملک با قيمت ملک هاي مشابه در منطقه مقايسه مي شود. براي اين کار، بايد ملک هاي مشابه را بر اساس عوامل مشترک انتخاب کرد و سپس تفاوت هاي آن ها را در نظر گرفت و به قيمت اضافه يا کم کرد.
- روش هزينه: در اين روش، قيمت يک ملک با برآورد هزينه ساخت آن محاسبه مي شود. براي اين کار، بايد هزينه زمين، هزينه بنا، هزينه امکانات و تجهيزات و هزينه نگهداري و تعميرات را در نظر گرفت و جمع کرد. البته بايد توجه داشت که اين روش مناسب براي ملک هاي جديد يا بازسازي شده است.
- روش درآمد: در اين روش، قيمت يک ملک با برآورد درآمد آن محاسبه مي شود. براي اين کار، بايد درآمد حاصل از اجاره يا فروش ملک را در نظر گرفت و با نرخ بازده مناسب ضرب کرد. البته بايد توجه داشت که اين روش مناسب براي ملک هاي تجاري يا سرمايه گذاري است.
